2. Hús með bæði íbúðum og húsnæði til annarra nota.
3. Hús sem alfarið eru nýtt til annars en íbúðar, svo sem fyrir atvinnustarfsemi.
4. Raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við getur átt.
1. Allt afmarkað húsrými sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja.
2. Allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun.
3. Allir milliveggir sem ekki eru jafnframt burðarveggir.
4. Öll tæki, búnaður og þess háttar inni í séreignarhluta, þótt tengd séu sameiginlegu kerfi eða lögnum.
5. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum.
6. Hurðir sem skilja séreign frá sameign, svo og svalahurðir, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um gerð og útlit.
7. Lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóna þörfum viðkomandi séreignar.
8. Innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd.
9. Hluti lóðar, t.d. bílastæði, sem er séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.
10. Aðrir hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr.
1. Þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé.
2. Þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað.
1. Allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar.
2. Allt burðarvirki húss, grunnur, grunnplata, sökklar, burðarveggir og þakburðarvirki.
3. Allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign.
4. Ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið.
5. Öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.
6. Allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.
7. Allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skolp, rafmagn, síma, dyrasíma, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra.
8. Allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, svo sem lyftur, rafkerfi, hitakerfi, vatnskerfi, símakerfi, dyrasímakerfi, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, leiktæki o.fl., sem þjóna þörfum heildarinnar, en þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem tengd eru við kerfin inni í hverjum séreignarhluta.
9. Réttur til byggingar ofan á eða við hús eða á lóð þess.
1. Ráðstöfunarréttur með samningi yfir hinum samsetta rétti, sbr. 10. gr., að svo miklu leyti sem lög eða sérstök réttindi annarra, t.d. húsfélagsins, fela ekki í sér takmarkanir á honum.
2. Einkaréttur til umráða og hagnýtingar séreignarinnar með þeim takmörkunum sem leiðir af lögum þessum, reglum nábýlisréttar eða eðli máls.
3. Réttur til að hagnýta og nota sameignina að virtum sama rétti annarra eigenda.
4. Réttur til aðildar að húsfélagi og til að eiga hlut að ákvarðanatöku um sameignina og sameiginleg málefni.
1. Það er meginregla að sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum.
2. Tekjur af sameign skiptast eftir hlutfallstölum.
3. Við atkvæðagreiðslur á húsfélagsfundum og endranær við sameiginlega ákvarðanatöku fer vægi atkvæða eftir hlutfallstölum, ýmist eingöngu eða einnig.
4. Hlutfallstalan segir til um eignarhlutdeild í sameign. Ef sameign er skipt eða hluti hennar seldur þá skiptist hún eða andvirði hennar eftir hlutfallstölum.
5. Sá gengur að öðru jöfnu fyrir um rétt til byggingar ofan á eða við fjöleignarhús eða á lóð þess sem stærri hlut á í því.
2. Að viðkomandi sýni fram á að hann hafi staðgóða þekkingu á fjöleignarhúsalöggjöfinni, byggingarlöggjöfinni, lögum um skráningu og mat fasteigna, þinglýsingalögum og annarri löggjöf er máli skiptir og kunnáttu í að beita gildandi útreikningsreglum og aðferðum, allt samkvæmt nánari fyrirmælum sem sett verða í reglugerð.
1. Um hvaða fjöleignarhús er að ræða. Gefa skal það til kynna með götunafni, húsnúmeri og sveitarfélagi.
2. Almenn lýsing á húsinu, svo sem stærð þess og gerð og hvers eðlis það er.
3. Lýsing á hverjum séreignarhluta, staðsetning hans, bæði hæð og innan hæðar, stærð hans í fermetrum og herbergjum ef því er að skipta, hvers eðlis hann er og hvað honum fylgir sérstaklega.
4. Hver sé hlutfallstala (hlutfallstölur) hvers séreignarhluta, á hvaða grundvelli hlutfallstölur séu reiknaðar út og hver hafi gert það.
5. Hvort séreignarhluta fylgi réttur til bílskúrs eða sérstakur réttur til ákveðins bílastæðis og skal það þá tilgreint svo að ekki verði um villst.
6. Hvort séreignarhluta fylgi annars sérstakur réttur til byggingar ofan á eða við hús eða á lóð þess.
7. Greinargóð lýsing á allri sameign hússins og sameiginlegum búnaði, bæði innan húss og utan, þar með talin lóð.
8. Glöggt skal greina ef tiltekið rými eða búnaður er í sameign sumra en ekki allra.
A. Til ákvarðana um eftirfarandi þarf samþykki allra eigenda:
1. Breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum, sbr. 18. gr.
2. Ráðstöfun á verulegum hlutum sameignar, sbr. 1. mgr. 19. gr.
3. Sala á séreignarhlutum til utanaðkomandi, sbr. 2. mgr. 21. gr.
4. Varanleg skipting séreignar í fleiri einingar, sbr. 3. mgr. 21. gr.
5. Verulegar breytingar á hagnýtingu séreignar, sbr. 1. mgr. 27. gr.
6. Bygging, framkvæmdir og endurbætur sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign, sbr. 2. mgr. 28. gr. og 1. mgr. 30. gr.
7. Verulegar breytingar á hagnýtingu og afnotum sameignar, sbr. 31. gr.
8. Skipting bílastæða, sbr. 33. gr.
9. Um sérstakan aukinn rétt einstakra eigenda til afnota af sameign, sbr. 4. mgr. 35. gr.
10. Um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiðir af ákvæðum laga þessara eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr.
11. Um mjög óvenjulegan og dýran búnað og annað sem almennt tíðkast ekki í sambærilegum húsum.
12. Til ráðstafana og ákvarðana sem ekki varða sameignina og sameiginleg málefni, en eigendur telja æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi.
13. Um að halda megi hunda og/eða ketti í húsinu. Þegar hús skiptist í aðgreinda hluta nægir samþykki þeirra eigenda sem hafa sameiginlegan inngang, stigagang eða annað sameiginlegt húsrými.
B. Til neðangreindra ákvarðana þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta:
1. Sala eða leiga á óverulegum hlutum sameignar, sbr. 2. mgr. 19. gr.
2. Viðbygging í samræmi við samþykkta teikningu, sbr. 2. mgr. 29. gr.
3. Bygging og endurbætur, sem ekki breyta sameign verulega, sbr. 2. mgr. 30. gr.
4. Óveruleg breyting á hagnýtingu sameignar, sbr. 2. mgr. 30. gr. og 31. gr.
5. Að ráðast í viðgerðir á séreign vegna vanrækslu eiganda, sbr. 4. mgr. 26. gr.
6. Að brotlegum eiganda eða afnotahafa verði bönnuð búseta eða hagnýting séreignar og gert að flytja og selja eign sína, sbr. 55. gr.
7. Setning sérstakra húsfélagssamþykkta, sbr. 75. gr., nema um sé að ræða atriði sem samþykki allra þarf til.
8. Frávik frá reglum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, sbr. 46. gr.
9. Endurbætur, breytingar og nýjungar, sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald.
C. Til ákvarðana um neðangreind málefni þarf samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi:
1. Samþykkt og setning húsreglna, sbr. 74. gr.
2. Eignatilfærslur milli eigenda á hluta séreignar, sbr. 1. mgr. 23. gr.
3. Breytt hagnýting séreignar sem ekki er veruleg, sbr. 3. mgr. 27. gr.
4. Um framkvæmdir sem greiðast að jöfnu og rekstrar- og stjórnunarmálefni, sbr. B-lið 45. gr.
5. Við kosningu stjórnar húsfélags og til annarra trúnaðarstarfa á vegum þess.
D. Til allra annarra ákvarðana en greinir í liðum A–C hér að ofan nægir samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.
E. Minni hluti eigenda, sem þó er a.m.k. 1/4 hluti annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, getur krafist þess:
1. Að stofnaður verði hússjóður til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum, sbr. 49. gr.
2. Að endurskoðandi húsfélags skuli vera löggiltur endurskoðandi, sbr. 73. gr.
3. Að haldinn verði húsfundur um tiltekin málefni, sbr. 2. lið 1. mgr. 60. gr.
1. Allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera.
2. Opinber gjöld sem reiknuð eru af húsinu í heild, svo og vatns-, hita- og rafmagnskostnaður.
3. Skaðabætur bæði innan og utan samninga sem húsfélagi er gert að greiða og tjón á séreignum eða eignum annarra vegna bilunar eða vanrækslu á viðhaldi á sameign og sameiginlegum búnaði, sbr. 52. gr.
A. Allur sameiginlegur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-liði hér að neðan, skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign.
B. Neðangreindur kostnaður skiptist og greiðist að jöfnu:
1. Kostnaður við gerð, viðhald og rekstur sameiginlegra óskiptra bílastæða, svo og slíkur kostnaður við sameiginlegar aðkeyrslur.
2. Viðhalds- og rekstrarkostnaður sameiginlegs þvottahúss, þar með talið kaupverð og viðhald sameiginlegra tækja.
3. Viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu.
4. Kaupverð og viðhald dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafnskilta og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti.
5. Allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar.
6. Kostnaður við hússtjórn og endurskoðun.
7. Sameiginleg afnotagjöld og félagsgjöld.
C. Kostnaði, hver sem hann er, skal þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.
2. Þegar þess er skriflega krafist af 1/4 hluta félagsmanna annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta og skulu þeir jafnframt tiltaka þau málefni sem óskast rædd og tekin fyrir og afgreidd.
3. Þá skal enn fremur halda fund í samræmi við ákvörðun fyrri fundar.